Μία σημαντική αλλαγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών δίνει πλέον τη δυνατότητα στον οφειλέτη να διατηρήσει την κύρια κατοικία του, αποδεχόμενος, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων της περιουσίας του.
Με τη νέα ρύθμιση προστέθηκαν οι παρ. 4 έως 14 στο άρθρο 14 του ν. 4738/2020 και δημιουργήθηκε ένας ειδικός μηχανισμός: αντί να τίθεται σε κίνδυνο και η κύρια κατοικία, μπορεί να συμφωνείται η εκποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη και η παράλληλη ρύθμιση των οφειλών του.
Πρόκειται για ουσιαστική δυνατότητα, ιδίως για οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα. Δεν πρόκειται, όμως, για γενική επαναφορά της προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Η νέα διαδικασία έχει συγκεκριμένες προϋποθέσεις και, κυρίως, σημαντικές έννομες συνέπειες που πρέπει να αξιολογούνται πριν από την αποδοχή της σχετικής πρότασης.
Πώς μπορεί να διασωθεί η κύρια κατοικία μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού
Με την οριστική υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση, η οποία προβλέπει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρουμένης της κύριας κατοικίας, στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.
Κατά τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της συγκεκριμένης ρύθμισης, λαμβάνεται ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η εκποίηση των λοιπών ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Στην πράξη, επομένως, δημιουργείται ένας νέος μηχανισμός:
η κύρια κατοικία μπορεί να διατηρηθεί, ενώ άλλη ακίνητη περιουσία ρευστοποιείται για την ικανοποίηση των πιστωτών και την αναδιάρθρωση του συνολικού χρέους.
Ποιους οφειλέτες αφορά η νέα ρύθμιση
Εδώ απαιτείται μία σημαντική διάκριση.
Η δυνατότητα υποβολής αντιπρότασης προβλέπεται γενικά από τη νέα παρ. 4 του άρθρου 14 ν. 4738/2020. Δεν είναι, όμως, σε όλες τις περιπτώσεις υποχρεωτική για τους πιστωτές.
Για τους οφειλέτες που εμπίπτουν στην παρ. 3 του άρθρου 14, η υποβολή της αντιπρότασης καθίσταται υποχρεωτική για τους πιστωτές.
Στις κατηγορίες αυτές εντάσσονται, υπό τις ειδικότερες νόμιμες προϋποθέσεις, οι ευάλωτοι οφειλέτες, καθώς και η διευρυμένη κατηγορία των επιλέξιμων οφειλετών, για τους οποίους λαμβάνονται υπόψη αυξημένα εισοδηματικά και περιουσιακά όρια και το προβλεπόμενο ανώτατο ύψος οφειλών προς χρηματοδοτικούς φορείς.
Ακόμη και όταν οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την αντιπρόταση, πάντως, ο οφειλέτης δεν υποχρεούται να την αποδεχθεί. Ο νόμος του παρέχει ρητά το δικαίωμα αποδοχής ή απόρριψης.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, διότι η αποδοχή της πρότασης συνεπάγεται και συναίνεση στην ειδική διαδικασία εκποίησης των λοιπών ακινήτων.
Τι προστασία αποκτά η κύρια κατοικία
Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και υπό την προϋπόθεση ότι ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, οι πιστωτές που καταλαμβάνονται από αυτή δεν μπορούν ως προς την κύρια κατοικία:
να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα επ’ αυτής, να εγγράψουν υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση υποθήκης σε υποθήκη.
Η προστασία αυτή, όμως, δεν είναι απόλυτη ούτε οριστική.
Εάν η σύμβαση αναδιάρθρωσης αθετηθεί, ο συγκεκριμένος περιορισμός παύει και ενεργοποιούνται οι συνέπειες που προβλέπει ο νόμος.
Επομένως, νομικά ακριβέστερο είναι να μιλάμε για συμβατικό μηχανισμό διάσωσης της κύριας κατοικίας υπό τον όρο της τήρησης της ρύθμισης και όχι για γενική επαναφορά της προστασίας της πρώτης κατοικίας.
Πώς γίνεται η εκποίηση των άλλων ακινήτων
Η εκποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας ακολουθεί ειδική διαδικασία.
Το πλέον σημαντικό είναι ότι εκτελεστό τίτλο αποτελεί η ίδια η σύμβαση αναδιάρθρωσης, εφόσον έχει καταχωρισθεί στην προβλεπόμενη ηλεκτρονική πλατφόρμα.
Δεν απαιτείται μάλιστα για την έναρξη της διαδικασίας επίδοση αντιγράφου με επιταγή προς εκτέλεση κατά το άρθρο 924 ΚΠολΔ.
Τη διαδικασία κινεί καταρχήν ο χρηματοδοτικός φορέας που διαθέτει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση και, εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, εκείνος που έχει την υψηλότερη απαίτηση.
Ακολουθεί συνοπτική έκθεση δικαστικού επιμελητή και ηλεκτρονική εκποίηση ενώπιον συμβολαιογράφου.
Η ημερομηνία εκποίησης πρέπει να απέχει τουλάχιστον 40 και το πολύ 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης, χωρίς να συνυπολογίζεται ο Αύγουστος.
Το κρίσιμο σημείο: περιορίζονται οι ανακοπές του οφειλέτη
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο σημείο που πρέπει να εξετάζει ο οφειλέτης πριν αποδεχθεί μία τέτοια πρόταση.
Η νέα παρ. 11 του άρθρου 14 προβλέπει ρητά ότι κατά της συγκεκριμένης διαδικασίας εκποίησης δεν επιτρέπεται η άσκηση ανακοπής των άρθρων 933 και 936 ΚΠολΔ.
Παράλληλα, δεν εφαρμόζονται τα άρθρα 937, 938, 1000, 1018 και 1019 ΚΠολΔ, ούτε η παρ. 4 του άρθρου 954 ΚΠολΔ.
Η διαφοροποίηση από την κοινή διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης είναι ουσιώδης.
Ο λόγος βρίσκεται στην ίδια τη φύση της διαδικασίας: ο οφειλέτης έχει προηγουμένως αποδεχθεί τη σύμβαση αναδιάρθρωσης και έχει συναινέσει στην εκποίηση.
Αυτό όμως σημαίνει ότι η υπογραφή της σύμβασης δεν αποτελεί απλώς αποδοχή μιας ευνοϊκότερης μηνιαίας δόσης.
Αποτελεί συγχρόνως συναίνεση σε έναν ειδικό μηχανισμό ρευστοποίησης συγκεκριμένων ακινήτων, με σημαντικά περιορισμένη δυνατότητα μεταγενέστερης δικονομικής αμφισβήτησης.
Τι γίνεται εάν υπάρχουν ήδη κατασχέσεις στα ακίνητα
Η νέα διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ακόμη και εάν στο προς εκποίηση ακίνητο προϋπάρχει αναγκαστική ή συντηρητική κατάσχεση, κατάσχεση που έχει επιβληθεί σύμφωνα με τον ΚΕΔΕ ή άλλη δέσμευση, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ειδικά ο νόμος.
Οι πιστωτές που έχουν συμμετάσχει στη σύμβαση αναδιάρθρωσης ικανοποιούνται σύμφωνα με τα ποσοστά και τη σειρά που προβλέπει η ίδια η σύμβαση, χωρίς να απαιτείται αναγγελία.
Αντίθετα, πιστωτές που δεν έχουν συμβληθεί στη σύμβαση μπορούν να αναγγελθούν εντός της ειδικής προθεσμίας που προβλέπει ο νόμος.
Νέα αίτηση για οφειλέτες που έχασαν προηγούμενη ρύθμιση
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτεί και η μεταβατική διάταξη του νέου πλαισίου.
Προβλέπεται, για αποκλειστική προθεσμία έξι μηνών από την έναρξη ισχύος, η δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης για συγκεκριμένους οφειλέτες που είχαν προηγουμένως υπαχθεί στον εξωδικαστικό μηχανισμό αλλά αθέτησαν τη σύμβαση αναδιάρθρωσης λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.
Η ρύθμιση καταλαμβάνει, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις του νόμου, και οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον ν. 3869/2010.
Η πρόβλεψη αυτή λειτουργεί ως δεύτερη ευκαιρία, αλλά η εξάμηνη προθεσμία είναι αποκλειστική και επομένως κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται εγκαίρως.
Είναι συμφέρουσα η διάσωση της κύριας κατοικίας μέσω του εξωδικαστικού;
Δεν υπάρχει μία απάντηση για όλους τους οφειλέτες.
Για κάποιον που διαθέτει περισσότερα ακίνητα, έχει δυνατότητα να τηρήσει τη νέα ρύθμιση και θέτει ως βασική προτεραιότητα τη διατήρηση της οικογενειακής του κατοικίας, ο νέος μηχανισμός μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εργαλείο αναδιάρθρωσης των οφειλών του.
Σε άλλη περίπτωση, όμως, η οικονομική αξία της περιουσίας που πρόκειται να εκποιηθεί μπορεί να καθιστά την πρόταση μη συμφέρουσα.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε αποδοχή πρέπει να εξετάζονται συνολικά:
η εμπορική αξία των ακινήτων που πρόκειται να εκποιηθούν, τα υφιστάμενα βάρη και οι κατασχέσεις, το ύψος και η σειρά των απαιτήσεων των πιστωτών, το αναμενόμενο προϊόν της εκποίησης, το ύψος της διαγραφής που τελικά επιτυγχάνεται, η βιωσιμότητα της νέας μηνιαίας δόσης και οι δικονομικές συνέπειες της συναίνεσης στην εκποίηση.
Η νέα ρύθμιση δεν επαναφέρει μία γενική προστασία της πρώτης κατοικίας. Δημιουργεί μία νέα δυνατότητα αναδιάρθρωσης της συνολικής περιουσιακής κατάστασης του οφειλέτη: διατήρηση της κύριας κατοικίας έναντι ρευστοποίησης άλλης ακίνητης περιουσίας.
Η δυνατότητα αυτή μπορεί να αποδειχθεί εξαιρετικά σημαντική. Απαιτεί, όμως, προηγουμένως πλήρη νομική και οικονομική αξιολόγηση, διότι μετά την αποδοχή της σύμβασης τα περιθώρια αμφισβήτησης της συμφωνημένης εκποίησης είναι σημαντικά περιορισμένα.
Συχνές ερωτήσεις για τον νέο εξωδικαστικό μηχανισμό
Μπορώ να κρατήσω την κύρια κατοικία μου και να ρευστοποιήσω άλλο ακίνητο;
Ναι, υπό τις προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης μπορεί να προβλεφθεί εκποίηση άλλων ακινήτων και εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη συγκεκριμένη διαδικασία.
Είναι υποχρεωμένος ο πιστωτής να μου προτείνει αυτή τη λύση;
Όχι σε κάθε περίπτωση. Η υποχρεωτική υποβολή αντιπρότασης αφορά τις ειδικές κατηγορίες οφειλετών που ορίζει η παρ. 3 του άρθρου 14 ν. 4738/2020.
Είμαι υποχρεωμένος να αποδεχθώ την εκποίηση άλλου ακινήτου;
Όχι. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι ο οφειλέτης μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση.
Μπορεί να γίνει πλειστηριασμός της κύριας κατοικίας όσο τηρώ τη ρύθμιση;
Για τους πιστωτές που καταλαμβάνονται από τη σύμβαση ισχύουν οι ειδικοί περιορισμοί της νέας παρ. 6, όσο η σύμβαση αναδιάρθρωσης τηρείται.
Μπορώ να ασκήσω ανακοπή κατά της συμφωνημένης εκποίησης των άλλων ακινήτων;
Ο νόμος περιορίζει σημαντικά τα συνήθη ένδικα βοηθήματα: ειδικότερα, δεν επιτρέπει στη συγκεκριμένη διαδικασία τις ανακοπές των άρθρων 933 και 936 ΚΠολΔ και αποκλείει την εφαρμογή και άλλων διατάξεων της κοινής αναγκαστικής εκτέλεσης.
MMLEGAL | Εξωδικαστικός Μηχανισμός & Ρύθμιση Οφειλών
Η MMLEGAL – Moschopoulou & Associates Law Office αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο και τη διαχείριση υποθέσεων εξωδικαστικού μηχανισμού, τραπεζικών οφειλών και αναγκαστικής εκτέλεσης, με αξιολόγηση τόσο της προτεινόμενης ρύθμισης όσο και των συνεπειών της για την ακίνητη περιουσία του οφειλέτη.
Μαρία Β. Μοσχοπούλου
Δικηγόρος – LL.M. Αστικού Δικαίου (ΕΚΠΑ)
Founder & Managing Partner
MMLEGAL – Moschopoulou & Associates Law Office
